Les fondamentaux de la réforme 
Des procédures regroupées
3 permis différents et une seule déclaration se substituent aux 11 différentes autorisations et 5 régimes de déclarations préalables. Ils se déclinent comme suit :
> le permis de construire (scindé en deux, il dissocie les constructions à usage d’habitation et les constructions publiques) ;
> le permis d’aménager (remplace le permis de lotir pour les opérations comprenant des équipements communs, mais est également applicable pour la création d’aires de stationnement, de parcs de loisirs, terrains de campings, etc.) ;
> le permis de démolir (ne se cumule pas si la construction faisant l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable en fait part) ;
> la déclaration préalable (se substitue à la déclaration de travaux, mais est également applicable à certains découpages fonciers).
Dans quel cas faut-il demander un permis de construire, un permis d’aménager ou faire une déclaration préalable ?
La réforme a institué le principe d’un recours automatique au permis de construire. A partir de ce postulat, un régime différentiel a été institué, qui liste limitativement les projet ne faisant l’objet d’aucune formalité, ceux soumis à permis d’aménager et déclaration préalable. Les projets ne figurant dans aucune de ces trois catégories doivent obligatoirement faire l’objet d’un permis de construire.
Les différents régimes sont décrits dans les fiches synthétiques ci-après :
- les dispenses de formalités ;
Les travaux dispensés de toutes formalités doivent toutefois respecter les dispositions fixées par le Plan Local d’urbanisme.
Le lieu unique de dépôt des demandes reste la Mairie de la commune où se situe la projet. Les imprimés peuvent être téléchargés et être également retirés en Mairie.
Le permis de construire, de démolir, d’aménager et la déclaration préalable doivent l’objet d’une publicité sur le terrain dès réception de l’autorisation et jusqu’à la fin des travaux.
Voir la réglementation applicable : Légifrance.gouv.fr
Des délais d’instruction garantis et un contenu précis des dossiers de demande
Un délai de « droit commun » est garanti. C’est la délivrance du récépissé, lors du dépôt du dossier en mairie, qui constitue le fait générateur. Ce délai est fixé à :
> 1 mois pour les déclarations (ce délais est bien souvent porté à deux mois dans le centre ancien, où l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France est systématiquement sollicité) ;
> 2 mois pour les permis de construire de maisons individuelles et les permis de démolir ;
> 3 mois pour les autres permis.
Si l’administration garde le silence durant le mois qui suit le dépôt de la demande, le délai de droit commune est irrévocable. Cependant, dans le premier mois, l’administration peut vous écrire dans les cas suivants :
> pour vous avertir qu’un autre délai est applicable ;
> pour vous indiquer les pièces manquantes du dossier ;
> pour vous informer que dans le cadre de votre projet, l’octroi d’un permis tacite n’est pas possible.
La liste des pièces à fournir pour chacune des autorisations est déterminée dans le bordereau qui vous est délivré conjointement au formulaire en mairie. Cette liste est exhaustive.
L’article R.423-2 b du Code de l’Urbanisme détermine le nombre d’exemplaires à fournir :
> Certificat d’urbanisme informatif : 2 exemplaires ;
> Certificat d’urbanisme opérationnel : 4 exemplaires ;
> Déclaration préalable : 2 exemplaires (4 exemplaires si votre projet est situé dans le périmètre de protection des monuments historiques) ;
> Permis de construire, de démolir, d’aménager : 4 exemplaires (un exemplaire supplémentaire si une instruction est nécessaire au titre de l’installation d’un système d’assainissement autonome).
Une plus grande responsabilité des constructeurs et de leurs architectes
Lors du dépôt de la demande, de nombreux éléments deviennent déclaratifs et le service instructeur n’a pas à assurer de vérifications préalables. Lors de l’achèvement des travaux, la réforme modernise le régime du contrôle de la conformité des travaux. Cette dernière vous incombe au travers de la D.A.A.C.T (Déclaration attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux). La commune disposera d’un délai de 3 mois pour contester cette conformité. Passé un an, la construction est réputée conforme au permis de construire.
Un récolement des travaux reste toutefois obligatoire dans les sites classés ou inscrits, ainsi que dans les zones couvertes par un Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles. Dans ces cas là, l’autorité compétente dispose d’un délai de 5 mois pour contester la conformité des travaux.
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