Les fondamentaux de la réforme 
Des procédures regroupées
3 permis différents et une seule déclaration se substituent aux 11 différentes autorisations et 5 régimes de déclarations préalables préexistants. Ils se déclinent comme suit :
> le permis de construire (scindé en deux, il dissocie les constructions à usage d’habitation et leurs annexes des auters types de constructions) ;
> le permis d’aménager (remplace le permis de lotir pour les opérations comprenant des équipements communs, mais est également applicable pour la création d’aires de stationnement, de parcs de loisirs, de terrains de campings, etc.). Dans le cadre d'opérations d'aménagement, il peut faire office de permis de construire (dans d'un golf, pour les transformateurs EDF, etc.) ;
> le permis de démolir (ne se cumule pas avec le permie de construire ou la déclaration préalable si elle est mentionnée dans le cadre de travaux de construction ou d'aménagement) ;
> la déclaration préalable (se substitue à la déclaration de travaux, mais est également applicable à certains découpages fonciers).
Dans quel cas faut-il demander un permis de construire, un permis d’aménager ou faire une déclaration préalable ?
La réforme a institué le principe d’un recours automatique au permis de construire (pour en savoir plus, cliquez ici). A partir de ce postulat, un régime différentiel a été institué et liste limitativement les projets ne faisant l’objet d’aucune formalité (ceux soumis à permis d’aménager et déclaration préalable). Les projets ne figurant dans aucune de ces trois catégories doivent obligatoirement faire l’objet d’un permis de construire.
Les différents régimes sont décrits dans les fiches synthétiques ci-après :
- les dispenses de formalités ;
Les travaux dispensés de toutes formalités doivent toutefois respecter les dispositions fixées par le Plan Local d’urbanisme.
Le lieu unique de dépôt des demandes reste la Mairie de la commune où se situe le projet. Les imprimés peuvent être téléchargés et être également retirés en Mairie.
Le permis de construire, de démolir, d’aménager et la déclaration préalable doivent faire l’objet d’une publicité sur le terrain dès réception de l’autorisation et ce, jusqu’à la fin des travaux.
Voir la réglementation applicable : Légifrance.gouv.fr
Des délais d’instruction garantis et un contenu précis des dossiers de demande
Des délais de « droit commun » sont définis et garantis par l'article R.423-23. Ce délai d'instruction court à compter de la réception en mairie d'un dossier complet (article R.423-19). Ce délai est fixé à :
> 1 mois pour les déclarations (dans le périmètre de protection des monuments historiques, ce délais est généralement prolongé d'un mois, en application de l'article R.423-24 (pour en savoir plus cliquez ici), puisqu'il s'agit de consulter le Service Départemental de l'Architecture et du Patrimoine) ;
> 2 mois pour les permis de construire de maisons individuelles ou les permis de démolir (ce délai est généralement prolongé de 6 mois, en application de l'article R.423-28, puisqu'il s'agit de consulter le Service Départemental de l'Architecture et du Patrimoine) ;
> 3 mois pour les autres permis et le permis d'aménager (qui est prolongé comme le PCMI, dans les mêmes conditions).
Si l’administration garde le silence durant le mois qui suit le dépôt de la demande, le délai de droit commun est irrévocable. Cependant, dans le premier mois, l’administration peut vous écrire dans les cas suivants :
> pour vous avertir qu’un autre délai est applicable (b et c de l'article R.423-18 ;
> pour vous indiquer les pièces manquantes du dossier (article R. 423-28) ;
> pour vous informer que dans le cadre de votre projet, l’octroi d’un permis tacite n’est pas possible (uniquement pour les autres autorisations que la déclaration préalable, dans les conditions définies à l'article R. 424-2).
La liste des pièces à fournir pour chacune des autorisations est déterminée dans le bordereau qui vous est délivré conjointement au formulaire en mairie. Cette liste est exhaustive :
Les articles :
R.431-4 pour les permis de construire :
R.441-4 et suivants pour les permis d'aménager :
R.451-1 et R.451-2 pour les permis de démolir :
L’article R.423-2 b du Code de l’Urbanisme détermine le nombre d’exemplaires à fournir :
- Certificat d’urbanisme informatif (type a) : 2 exemplaires ;
- Certificat d’urbanisme opérationnel (type b) : 4 exemplaires ;
- Déclaration préalable : 2 exemplaires (4 exemplaires si votre projet est situé dans le périmètre de protection des monuments historiques) ;
- Permis de construire, de démolir, d’aménager : 4 exemplaires (1 exemplaire supplémentaire si une instruction est nécessaire au titre de l’installation d’un système d’assainissement autonome).
Une plus grande responsabilité des constructeurs et de leurs architectes
Lors du dépôt de la demande, de nombreux éléments sont devennus déclaratifs et le service instructeur n’a pas à assurer de vérifications préalables. Lors de l’achèvement des travaux, la réforme a modernisé le régime du contrôle de la conformité des constructions. Cette dernière vous incombe au travers de la Déclaration attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (D.A.A.C.T), article R.462-1.
La commune dispose d’un délai de 3 mois pour contester cette conformité, article R.462-2 et article R.462-6.
Un récolement des travaux reste toutefois obligatoire sur les immeubles inscrits, dans les sites classés ou inscrits, sur les immeubles de grande hauteur, les établissements recevant du public (ERP) et dans les secteurs concernés par un Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles, article R.462-7. Dans ces cas là, l’autorité compétente dispose d’un délai de 5 mois pour contester la conformité des travaux, article R.462-6.
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